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          看不懂萬達為何借錢給融創買自己?四大交易細節浮出水面

          0評論 2017-07-12 17:39:44

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          今天,融創公告了此次和萬達合作的具體細節。萬達借錢融創收購自己,成了今天的大看點。原來真是只要大佬們開心就好……

          券商中國記者發現,這筆地產界目前為止最高并購金額的收購,王健林按照銀行基準利率,借了孫宏斌296億元,再來買自己的資產;并且完成時間很短,在7月31日前就簽訂詳細協議,并盡快完成付款、資產和股權交割,不差錢的老王這次估計真的是差錢了。

          值得注意的是,此次買賣的相關項目凈資產共583.5億,融創幾乎是按凈資產拿到的項目;不過,王健林自然也不會做虧本的買賣,融創每年將向萬達支付6.5億元,連續支付20年,總共約130億元。

          不管最終結果如何,二級市場還是投了“贊成票”,融創中國今日大漲13.65%。猶記得,融創宣布150億戰略投資樂視的第二個交易日,樂視網股價下跌超過8%。

          看不懂萬達為何借錢給融創買自己?四大交易細節浮出水面

          細節一:萬達低成本借錢融創

          這筆高達631.7026億元的收購堪稱房地產界目前為止最高并購金額。

          根據公告,雙方協商付款方式中第四筆付款方式為:萬達通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款,隨后融創向萬達支付295.75億最后一筆收購款。

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          也就是說,王健林按照銀行基準利率,借了孫宏斌296億元,再來買自己的資產。

          富昌金融集團副總裁王榮認為,萬達借錢給融創,低價收購其優質資產,對于萬達而言,通過這種資本運作可以降低自身資產負債率,提高自身流動性。

          王榮認為,對于融創來講,文體項目不像地產,是慢工出細活的行業,并不一定賺錢,但合作協議中,明確表示在電影等多個領域全面戰略合作。萬達影視擁有中國最大的院線,這是融創愿意接盤的主因。通過萬達可以補齊樂視的另外一條腿,進而實現融創在影視娛樂的戰略布局。

          融創在公告中也明確表達,公司未來也將繼續和萬達商業在其他項目上,以及電影等領域進一步探討和加大合作力度。

          在融創中國2016年財報中發現,截至2016年,融創中國手中的現金及現金等價物總額為698.12億元,其中非受限制現金為520.86億元。值得注意的是,截至2015年年末,融創中國手上的現金僅有270.58億元。

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          細節二:不差錢的萬達這次真差錢了

          記者注意到,公告中表示要在7月31日前就簽訂詳細協議,并盡快完成付款、資產和股權交割,而一般來說幾百億體量的交易時間都會拉很長。

          在2016年9月27日,從港交所退市后,萬達商業地產的主要融資渠道就剩下發債和銀行貸款。

          從萬達的經營上看,公司保持穩健的經營現金流入,但是萬達廣場和萬達城這些項目都要燒錢,現金流壓力也在增大,還是得靠融資。根據披露的數據顯示,萬達2014~2016年間:經營活動現金流凈額穩定增長,但是投資性現金流凈額卻一直維持高位,基本都是在靠融資輸血。

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          公開信息顯示,近年來,萬達商業地產發行債券越來越多且越來越快。2015年,萬達商業地產在銀行間市場共發行2期中期票據,金額為150億元,在上交所發行2期15公司債,金額為100億元;2016年,萬達商業地產在銀行間市場共發行4期中期票據,金額240億元,在上交所發行6期16公司債,金額250億元;2017年在銀行間市場發行3期中期票據,金額130億元。此外,在上交所還有300億元債券待發。

          萬達商業地產回歸A股的時間難定,但萬達近年來對資金的渴求愈加旺盛。

          王榮介紹,萬達在香港私有化時與投資人簽訂激進對賭協議,如果不能在A股上市,需向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息?,F在距離對賭協議只剩一年時間,而目前萬達的上市之路充滿不確定性,面臨的回購款及利息支付壓力也越來越大。

          值得注意的是,今年港股市場,內房股走勢相當“給力”,恒大、碧桂園等龍頭公司漲幅都超過100%。

          也有業內人士認為,此次,萬達低價變賣地產、酒店等重資產業務,或許也為了能盡快實現在A股上市。

          在證監會的統計中,萬達商業地產被認定為房地產業,目前是已反饋狀態。同時,包括富力集團、金輝集團、首創置業等均為房地產企業,目前在證監會的審核狀態中均為已反饋。但按照目前監管對于房企上市的態度,短期內或難可見有所松動。

          細節三:交割后20年支付萬達130億管理咨詢費

          與7月10月萬達官網公告相比,融創公告中還披露稱,交易的13個文化旅游項目的管理成本由目標項目公司承擔,同時每個目標項目公司每年向萬達支付人民幣5000萬元的管理咨詢費,合同期限為20年。

          這意味著融創每年將向萬達支付6.5億元,連續支付20年,總共約130億元。這才是融創為這個交易支付的溢價部分。

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          公告中還表示,在交割完成后,文化旅游項目公司由融創獨立營運管理,融創委派目標項目公司常務總經理,并負責銷售物業。萬達委派目標項目公司總經理,并在目標項目公司名下設立持有物業項目部,并由萬達委派項目部總經理,負責持有物業的運營。萬達委派持有物業項目部一名財務人員、一名成本人員。

          細節四:收購項目凈資產達583.5億

          一次性作價631.7億元,融創從萬達手中購得的項目到底價值如何?

          今天融創的公告也進行了詳盡的披露,本次收購的文旅資產截至去年年底稅后純利約38億元,凈資產約249億元。酒店資產去年底業主利潤為8.7億元,凈資產334.5億元,項目凈資產共583.5億。

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          可見,此次融創以近乎凈資產的價格買到萬達,且還獲得萬達指定銀行的貸款。

          具體而言,13個文化旅游項目總建筑面積合計約5897萬平米,其中,自持面積約924萬平米,可售面積約4973萬平米,可售面積約占總建筑面積的84%。

          76家城市酒店總建筑面積合計約324.9萬平米,總房間22920個。預計76家酒店截至2017年底的賬面凈值為335.9526億元,其中,包含了尚未開業的兩件酒店的預估成本。

          文章來源:券商中國


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